Diferenţe dintre măsurătorile cadastrale şi situaţia din teren

„Nu lăsa pe mâine ce poți face astăzi”. Acest proverb se aplică și în domeniul evaluărilor, timpul fiind un factor decisiv în cele mai multe cazuri. De-a lungul celor 17 ani de activitate am întâlnit multe vânzări amânate sau chiar anulate și multe alte probleme cauzate de lipsa documentațiilor cadastrale, situații care ar fi putut fi evitate dacă ar fi fost făcută o minimă documentare cu ceva timp înainte.

În #fairvalueteam sunt evaluatori care sunt la bază juriști, economiști și mai ales ingineri, iar în articolul de astăzi vom aborda un subiect poate puțin tehnic, dar care poate avea un impact definitoriu în procesul de evaluare.  Neconcordanța suprafeţelor din acte, măsurători cadastrale şi ceea ce este delimitat, de fapt, pe teren, reprezintă o problemă cu un impact destul de mare atunci când timpul nu este “cel mai bun prieten” al tău, când vrei să vinzi proprietatea sau să o aduci în garanție la bancă.

Aceste probleme sunt depistate, în cele mai multe cazuri, când proprietarii doresc să-și realizeze sau actualizeze cadastrul, să construiască, să vândă, să dezmembreze sau să alipească una sau mai multe proprietăți.

Diferențe pot să apară din multiple cauze, cum ar fi: intervalul mare de timp de la ultima actualizare a cadastrului și realizarea, între timp, a unor modificări interioare și/sau exterioare, măsurători efectuate cu aparatură de generaţie veche şi precizie mică (ex: teodolit, ruletă), mişcarea plăcii tectonice etc.

În cazul în care aţi apelat la un inginer cadastrist şi au fost semnalate astfel de diferenţe, pot fi întâlnite următoarele situaţii, conform Legii nr. 7/1996:

- dacă suprafața din măsurători este mai mică, atunci această suprafață se înscrie în Cartea Funciară în baza documentației cadastrale și a acordului proprietarului privind înregistrarea acestei suprafețe;

- dacă suprafața din măsurători este mai mare cu până la 15%, în cazul terenurilor din intravilan, și de până la 5% în cazul terenurilor din extravilan, atunci suprafața din măsurători se înscrie în Cartea Funciară în baza documentației cadastrale și a declarației proprietarului;

- dacă diferența de suprafață depășește procentele de mai sus, modificarea suprafeței în documente este posibilă doar în baza unei hotărâri judecătoreşti.

O altă situație pe care o poți întâmpina este reprezentată de lipsa unei delimitări exacte a imobilului. În această situație, identificarea acestuia se va realiza împreună cu proprietarii terenurilor învecinate și se va întocmi procesul verbal de vecinătate. Neconcordanțele vor fi soluţionate pe cale amiabilă sau în instanţa judecătorească, în funcţie de caz.

Realizarea și/sau actualizarea documentației cadastrale la momentul oportun poate facilita procesul de tranzacționare a imobilului, în acest fel tranzacția putându-se încheia într-un interval de timp redus.

Știm că în proporții foarte mari lucrurile se întâmplă pe repede înainte, dar mai știm că pentru a evita situații neplăcute este recomandat să verificaţi în prealabil corespondența dintre situaţia scriptică, din actul de proprietate şi cadastrul proprietăţii, şi situaţia faptică din teren, iar în cazul constatării unor diferenţe să contactaţi un inginer cadastrist autorizat ANCPI pentru a face demersurile necesare pentru reglementarea situației.

‍