Drumurile de acces private și implicațiile asupra valorii proprietății

Dezvoltarea imobiliară haotică din ultimii 20 de ani a condus la apariția unei problematici noi, respectiv accesul la proprietate realizat prin intermediul drumurilor de acces private. Prin lipsa unor reglementări ferme și clare, de-a lungul anilor au apărut tot felul de probleme juridice privind drepturile asupra drumurilor de acces. Implicit aceste probleme s-au răsfrânt și asupra valorii proprietăților imobiliare, respectiv asupra capacității proprietarului de a transfera dreptul de proprietate.

   Evaluatorul, prin natura muncii sale, pe lângă identificarea proprietății, analiza drepturilor de proprietate, analiza de piață, trebuie să identifice și să analizeze modul de realizare a accesului la proprietate precum și drepturile juridice aferente.

 Pentru a înțelege și a avea o imagine clară asupra accesului la proprietate evaluatorul trebuie să solicite clientului o serie de documente: plan de amplasament și delimitare (PAD) proprietate și drum de acces, extrase de carte funciară pentru drumurile de acces private și pentru orice alte parcele de teren care se afla între proprietate și drumul de acces. Această analiză se realizează începând de la limita de proprietate a subiectului evaluării până la cel mai apropiat drum public.

  Cumpărarea unui imobil prin credit bancar aduce implicit nevoia evaluării acelui imobil de către un evaluator autorizat. Realizarea unei evaluări, cu implicațiile pe care le presupune, poate clarifica și rezolva această analiză a situației accesului la proprietate. Este important de menționat faptul că nicio insțituție bancară nu acceptă în garanție un imobil a cărui situație privind drumul de acces nu este reglemtată din punct de vedere juridic.

    În momentul transferului dreptului de proprietate al unei proprietăți la care accesul se realizează prin intermediul unui drum privat, cumpărătorul trebuie să se asigure că prin contractul de vânzare cumpărare este asigurată una dintre următoarele variante:

    - se transferă drept de proprietate pentru cote părți din drumul de acces privat;

    - se instituie servitute de trecere auto și pietonală în favoarea imobilului pe care îl cumpără;

    - promisiune notarială a dezvoltatorului privind cedarea către administrația locală a drepturilor de  proprietate asupra drumului de acces.

  Desigur, mai pot fi și alte variante, dar acestea sunt cele mai des întâlnite. Neasigurarea de către cumpărător a faptului că va beneficia de drepturi legale asupra drumului de acces privat poate avea implicații ulterioare, cel mai frecvent la momentul unei revânzări a imobilului.

  Problemele generate de analiza drepturilor asupra drumurilor de acces private este extrem de complexă și necesită cunoștințe minimale de natură juridică și de topometrie pentru a putea fi înțelese.

  Redăm în cele ce urmează câteva exemple de situații întâlnite în practică în cei peste 17 ani de activitate:

- accesul de la proprietate până la drumul public se realizează printr-o succesiune de 6-7 drumuri private cu proprietari diferiți (cumpărătorul unei asemenea proprietăți trebuie să se asigure că la momentul cumpărării primește drepturi de folosință asupra tuturor acestor drumuri private);

- între proprietate și drum mai există una sau mai mult fâșii de teren cu alt proprietar (cumpărătorul unei asemenea proprietăți trebuie să se asigure că la momentul cumpărării primește drepturi de trecere asupra tuturor acestor terenuri);

- promisiunea de cedare a drumului de acces după finalizarea investițiilor către administrația locală să fie una legalizată.

   Prin urmare, sfatul nostru este, ca în momentul în care îți dorești să-ți achizitionezi o proprietate imobiliară, să tratezi cu mare atenție situația accesului la drumul public, respectiv să te asiguri că odată cu dreptul de proprietate asupra acesteia se transferă și drepturi asupra drumului de acces.

  Cumpără responsabil!