Raport de evaluare pentru impozitare – optiune sau obligatie?

Depunerea unui raport de evaluare pentru impozitare la Directiile de Taxe si Impozite Locale de care apartine teritorial-administrativ cladirea evaluata este o optiune a contribuabililor in vederea aplicarii cotei de impozitare reduse aferente cladirilor reevaluate in termenii prevazuti de codul fiscal – pentru persoanele fizice care detin cladiri cu destinatie nerezidentiala/mixta cota de impozitare este cuprinsa intre 0.2-1,3% in cazul depunerii unui raport de evaluare versus cotei de 2% in cazul in care nu se depune un raport de evaluare. Pentru persoanele juridice cota de impozitare ajunge la 5% in cazul in care cladirea nu a fost evaluata in ultimii 3 ani anteriori anului de referinta versus cota de 0,2-1,3% aplicata in cazul depunerii unui raport de evaluare.

Din motive de echitate fata de contribuabilii persoane juridice, ca urmare a aplicarii legislatiei europene de reducere a discriminarii intre persoanele fizice si juridice, stabilirea in sarcina persoanelor fizice a impozitului pe cladiri diferentiat in functie de destinatia cladirii a fost introdusa odata cu intrarea in vigoare a Legii 227/2015 privind noul cod fiscal (01.01.2016).

Evaluarea pentru impozitare se realizeaza pentru cladirile nerezidentiale/mixte detinute de persoanele fizice si juridice precum si a cladirilor rezidentiale detinute de persoanele juridice. Impozitul pe cladiri se plateste in functie de destinatia declarata de contribuabil – rezidentiala, nerezidentiala, mixta, nu in functie de calitatea proprietarului (persoana fizica sau juridica).

Periroada de depunere a rapoartelor de evaluare este aceeasi la persoanele fizice si juridice?

Reevaluarea cladirilor pentru impozitare se face din 3 in 3 ani la persoanele juridice si din 5 in 5 ani la persoanele fizice. Rapoartele de evaluare pot fi intocmite in prima parte a anului ianuarie-martie. Dupa data de 31 martie nu se mai pot inregistra rapoartele de evaluare in Baza de Informatii Fiscale (BIF) ANEVAR. Aceasta perioada poate fi prelungita in mod exceptional prin hotarari de Guvern sau alte acte normative asa cum s-a intamplat in acest an, perioada fiind prelungita pana la 30 iunie 2020 prin OUG nr. 29/2020.

Elemente obligatorii ale unui raport de evaluare pentru impozitare: sa fie intocmit de catre un evaluator autorizat ANEVAR cu specializarea EPI (Evaluarea Proprietatilor Imobiliare), sa contina recipisa generata de site-ul ANEVAR (BIF – Baza de Informatii Fiscale), declaratia contribuabilului (anexa 1) in baza careia se intocmeste raportul, sinteza evaluarii (anexa 4) dar si descrierea cladirii si metodologia de calcul a valorii impozabile.

Valoare impozabila este diferita de alte tipuri de valoare - Metodologie de calcul valoare impozabila

Valoarea impozabila este diferita de “valoarea de piata” sau “valoarea justa”. Nu poate fi folosit raportul de evaluare pentru garantarea imprumutului sau alte scopuri in care este necesara estimarea valorii de piata si nu se inregistraza in situatiile financiare ale contribuabililor. Standardele de Evaluare evidentiaza la metodologia de determinare a valorii impozabile pentru cladirile nerezidentiale detinute de persoanele fizice si juridice aplicarea unei singure abordari in conditiile in care nu exista informatii sufieciente pentru aplicarea celorlalte abordari, fiind obligatoriu însă ca aceasta să fie abordarea prin cost pentru valoarea impozabilă (cu precizarea argumentele neaplicării uneia sau a celorlalte două abordări în evaluare). Abordarea prin cost pentru valoarea impozabilă constă în estimarea costului de nou din care se vor deduce deprecierea fizică şi/sau deprecierea funcțională, după caz. Nu se vor aplica deprecieri economice/externe.

Standardele de evaluare ANEVAR prin GEV 500 reglementeaza metodologia de calcul a valorii impozabile.

Neaplicarea deprecierii externe a condus la majorarea valorii impozabile pentru cladirile situate in zone periferice, in orase secundare si localitati din zone slab dezvoltate. De fapt o cladire din Bucuresti va avea aceeasi valoare impozabila cu o cladire similara dintr-un sat din tara.

Costuri evaluare pentru impozitare versus beneficii

Daca inca va intrebati despre cat de fezabil financiar este solicitarea unui raport de evaluare, va oferim exemplul unui client care a achizitionat in aprilie 2015 un spatiu de birouri cu suprafata utila de 29 mp, intrucat nu a fost depus raport de evaluare proprietarul a platit in anul 2019 un impozit de 3562 RON, in anul 2020 in urma depunerii raportului de evaluare a platit un impozit de 1559 RON, iar tariful pentru intocmirea raportului de evaluare a fost de 600 RON+TVA. `

Este fezabil financiar sa depunem in termenul prevazut de lege raport de evaluare pentru impozitare? Sigur ca da. Costurile ocazionate cu intocmirea acestor rapoarte sunt mult mai mici comparativ cu beneficiile depunerii rapoartelor de evaluare. Raportul de evaluare va fi utilizat pentru calculul impozitului pentru o perioada de 3 ani. Impartiti costul evaluarii la trei ani si scadeti din diferenta de impozit pentru a afla beneficiul.

Sfaturi utile:

-       Programati-va din timp intocmirea raportului de evaluare pentru impozitare, contactati evaluatorul in luna decembrie, informati-va asupra documentelor necesare, solicitati intocmirea rapoartelor in prima parte a perioadei (ianuarie-februarie) pentru a evita aglomeratia de la Directia de Taxe si Impozite Locale;

-       Depuneti rapoartele de evaluare cat mai curand de la obtinerea lor la Directiile Fiscale. Aveti in vedere ca de la depunerea documentelor consilierii fiscali trebuie sa calculeze impozitul si sa emita declaratiele fiscale, operatiuni care nu se fac de obicei pe loc, la depunerea documentelor;

-       In cazul achizitiei unei proprietati cu destinatie nerezidentiala de catre o persoana juridica, intocmirea unui raport de evaluare va poate diminua impozitul intrucat cota de impozitare se aplica la valoarea de cost. In cazul nedepunerii unui raport de evaluare in primii 3 ani cota va fi aplicata la valoarea inscrisa in contractul de vanzare, conform Art. 460 (5) Cod Fiscal, valoare care pentru cladirile vechi poate fi substantial mai mare comparativ cu valoarea rezultata prin abordarea prin cost;

-       In cazul detinerii unor spatii industriale cu suprafete mari, la care din documente rezulta suprafata utila si nu aveti informatii referitoare la suprafata construita desfasurata, interesati-va de costurile intocmirii unor planse din care rezulta suprafata desfasurata (intocmite de persoane autorizate sa efectueze masuratori). In situatia cunoasterii exclusiv a suprafetei utile, aceasta se va inmulti cu un coeficient de transformare de 1,4 pentru obtinerea suprafetei desfasurate (conform Cod Fiscal);

-       Referitor la “Declaratia contribuabilului” (Anexa 1) in baza careia este intocmit raportul de evaluare, completati-o corect si in cunostiinta de cauza. Este ipoteza de lucru a evaluatorului care determina metodologia de calcul.

‍